房子要修:簡易修繕住宅費用補貼與修繕住宅貸款利息補貼,兩種怎麼選

兩種修繕補貼:一種給現金,一種補利息

《修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法》一次規定了兩種補貼,名字很像但性質完全不同。

簡易修繕住宅費用補貼給的是錢:以你實際花掉的修繕金額核計,最高補新臺幣三萬元,撥進申請人的郵政儲金帳戶。花不到三萬就補實際花的那個數,不是一律發三萬。

修繕住宅貸款利息補貼給的是利率優惠:你去銀行辦修繕貸款,政府替你把利率壓下來一段,額度上限八十萬元。錢不會經過你的手,你看到的是每期繳款金額比較低。

兩種是分開申請的,而且住宅補貼一年只能挑一種、一家只能一人提出。所以真正要先想的是:你要的是一筆三萬元以內的現金,還是一筆八十萬元以內、還很多年的貸款。修一間浴室和整層重拉管線,答案通常不一樣。

另外提醒一件事:這一頁講的所有數字都是中央的基準。受理期間、送件方式與當年度戶數,是由各直轄市、縣(市)主管機關公告的,而且公告還要在鄉(鎮、市、區)公所張貼。資格看條文,時程看公告。

簡易修繕:最高三萬元,而且是先修好才有錢

這一筆的流程與大部分補助相反 —— 不是先領錢再去辦事,是先把事情辦完再領錢。

核定之後,要自核發核定函之日起六個月內完成住宅修繕,然後檢附修繕前、後的照片、修繕費用的原始憑證(統一發票或收據)正本,以及郵政儲金簿封面影本,送主管機關備查後才撥款。屆期沒有檢附的,以棄權論。

「原始憑證正本」五個字要在動工前就處理好。找廠商時就要講清楚發票或收據要怎麼開、開給誰,不能事後只拿到影本或估價單。前後照片同理 —— 修之前那一張沒拍,事後補不回來。

主管機關還可以依照片前往現場勘驗。發現照片有虛偽情事或與申報資料不符的,會撤銷補貼資格,並作成書面行政處分追繳已經領到的錢。

帳戶那一格也有一條例外:郵政儲金帳戶因為債務關係遭法院強制執行,或因其他因素無法使用時,可以填切結書,改撥到申請人指定的郵政儲金帳戶。

修繕貸款:八十萬元、十五年、三年寬限期

修繕住宅貸款利息補貼的優惠貸款額度由承貸金融機構勘驗後覈實決定,最高不超過新臺幣八十萬元。

這裡與自建自購那一支有一個明顯的差別:八十萬元是全國同一個數字,不像自建自購要看擔保品落在臺北市、新北市還是其餘縣市。修繕這一支只有一個上限。

年限那一組同樣在 2021 年 6 月 2 日被拆開過。現行條文寫的是補貼年限最長十五年,償還年限則由申請人與承貸金融機構協議,條文沒有替償還年限設上限;而在那次修正以前,條文寫的是「償還年限:最長十五年,含付息不還本之寬限期合計最長以三年為限」——那個十五年講的是還款期。

寬限期最長三年,而且現行條文多了一句:無法依限還款者,經承貸金融機構同意後可以再展延,展延期限由雙方協議。舊版沒有展延這條路。注意「經同意」——這不是申請人單方面能決定的事。

利率的兩類與自建自購共用同兩個數字,但影響的金額差很多

優惠利率一樣分兩類,一樣以中華郵政二年期存款額度未達新臺幣五百萬元定期儲金機動利率為基準。第一類減百分之零點五三三,第二類加百分之零點零四二,兩類相差百分之零點五七五。

這兩個數字與自建自購那一支完全相同。住宅補貼的利率分類是共用的,真正不同的是額度與年限:那一邊最多可以借到二百五十萬元、補二十年,這一邊是八十萬元、十五年。所以同樣的利率差,換算成實際省下來的錢,這一支會小得多。

分界線也一樣:第一類的適用對象是住宅法第四條第二項所定的經濟或社會弱勢者,不具備的人適用第二類。

但「弱勢身分成立」不等於「自動適用第一類」——修繕這一支的作業執行要點另外規定了四個項目限申請人本人具備才算,那一節在下面。

屋齡要逾十年:這是修繕這一支獨有的門檻

住宅法授權訂定「一定年限」,而這部辦法第二條把它定義為十年。

落到申請資格上,就是家庭成員僅持有的那一戶住宅,使用執照核發日期要距離申請日已經超過十年。自建自購那一支剛好相反 —— 它要求的是二年內自建或自購並已辦理貸款,沒有屋齡下限。

要注意計算基準是使用執照核發日,不是你買下來的日期,也不是你搬進去的日期。房子屋齡十五年、你去年才買,算得到;房子五年新、你住了五年,算不到。

還有一條替代路徑:實施建築管理前已經建造完成、而且已辦理建物登記的住宅,走的是另一款,不看使用執照日期 —— 因為那個年代的房子本來就沒有使用執照。

可以修哪些:條文列了十項,而且公寓大廈的共用部分不能修

這一部辦法有一個對讀者很友善的地方:可以修什麼不是寫在附表裡,是第八條逐項列出來的,所以看得到全文。

十項是:屋頂防水排水及隔熱、外牆防水及面材整修、衛生設備、一般照明設備、無障礙設施設備、分間牆天花板及地板整修、給水排水管線、電氣管線、燃氣設備的供氣與排煙管線,以及空氣調節及通風設備的風管風口與電氣管線。

看得出來這份清單管的是屋況與管線,不是居住品味。裝潢、家具、家電這一類不在上面。

最容易誤會的是下一句:前述項目不含公寓大廈的共用部分、約定專用部分及約定共用部分。也就是說樓梯間、屋頂平台、整棟的外牆這些地方,即使真的在漏水,也不在這一筆補貼的射程內 —— 那一類修繕走的是公寓大廈管理條例那一套機制,與住宅補貼不是同一件事。

最後還有一道安全限制:申請修繕的項目不得影響建築物結構安全,也不得違反建築法、消防法等公共安全相關規定。

兩個「六個月」,意思完全不同,別記混

這部辦法裡有兩個六個月,分別屬於兩種補貼,而且一個是「做完事」的期限、一個是「拿到錢」的期限。

簡易修繕那一個:核發核定函之日起六個月內要完成住宅修繕並檢附憑證,逾期以棄權論。它管的是施工。

修繕貸款那一個:核發補貼證明之日起六個月內,要與承貸金融機構辦理貸款手續並完成撥款,而且不得分次撥貸,逾期同樣以棄權論。它管的是撥款。

這裡與自建自購那一支的流程差別很大。那一邊是兩段:一年內簽約,再兩個月內完成撥款,加起來最長十四個月。修繕這一邊只有六個月,而且要在這六個月裡把整件事做完。

「不得分次撥貸」也值得留意:貸款要一次撥足,不能配合工程進度分期動用。

2026 年 8 月 11 日改了什麼:兩款,與自建自購那一支同步

這部辦法在 2026 年 8 月 11 日修正發布第五、六、十一條。第六條那一次改的是文字(把「應」字整理掉),實質沒有變;有影響的是第五條與第十一條。

第一個變化在住宅狀況:新版寫的是家庭成員僅持有一戶住宅、該住宅使用執照核發日期已逾十年,而且要為申請人全部持有、其配偶全部持有,或申請人與特定家庭成員共同持有全部。舊版只寫「持有」,沒有「全部」兩個字。持有部分持分的情形,在新版底下不再落進這一款。

第二個變化是第五條新增第五款:申請時家庭成員均未溢領政府其他住宅補貼,或者切結在辦理修繕貸款利息補貼之前全數返還。第十一條也同步新增一款,寫明返還要經主管機關審查確認之後,銀行才能辦理利息補貼。

同一次修正還把第十一條抵押擔保品那三款一起改成「全部持有」,前後是一致的。

🔑 這兩款與自建自購那一支是同一天、同樣的新增 —— 兩部辦法在 2026 年 8 月 11 日被一起修過。所以在其中一頁看到的規則,通常另一頁也適用,但金額與年限不要互抄。

評點:哪些項目「限申請人本人具備」才加得到分

申請的人多於名額時,靠的是評點基準表排序。配分寫在附表(PDF),本站沒有可引用的出處,那一格留白;但「哪些項目限申請人本人具備才加分」寫在作業執行要點裡,看得到全文。

修繕這一支的清單有十一項。與生育育兒直接有關的是三格:生育有未成年子女、新婚家庭,以及因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。配偶具備而申請人本人不具備的,這幾格不加分。

其中「因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人」是 2021 年 7 月 5 日才加進這份清單的 —— 而住宅法把這個身分列為經濟或社會弱勢者是同年 6 月 9 日,要點在二十六天後就跟上了。

另外三項是修繕獨有的,而且看的是房子不是人:申請修繕之住宅平均每人居住樓地板面積未達基本居住面積標準、未具備衛浴設備、有結構安全疑慮。其餘還有二十五歲以上、三代同堂、單親家庭、列冊獨居老人,以及於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家未滿二十五歲。

利率那一組是另外四項:核貸戶具備弱勢身分時,育有未成年子女二人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家未滿二十五歲、六十五歲以上,以及因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人,同樣限申請人本人具備才適用第一類優惠利率。

「育有未成年子女二人以上」這一格原本寫的是三人以上,2024 年 6 月 18 日才改成二人。住宅法把弱勢那一款從三人改成二人是 2023 年 12 月 6 日,要點晚了大約半年 —— 所以看到 2024 年 6 月以前的說明寫三人,不是抄錯。

因為誰去當申請人會直接改變分數,而住宅補貼是一家一人、四種擇一、送出去不能重來,這一步值得在填表前先算過。

🔴 同一個孩子,同一年度只能算給一個人 —— 協調不成是兩邊都不加分

這一條藏在作業執行要點的第十一點,但它可能是整份規定裡最容易讓人吃虧的一格。

要點先定義:本辦法所稱育有未成年子女,指申請人得對該未成年子女行使權利負擔義務;而申請人或配偶孕有的胎兒,視為未成年子女。懷孕中就算,不必等出生。

接著是那一句:不同申請人對同一未成年子女共同行使權利負擔義務者,同一年度僅得由一人把該子女列入評分項目計算。有二人以上同時申請時,主管機關會限期請申請人協調由一人列入計算。

最後一句才是重點 —— 屆時協調不成者,全部不予加分。不是各分一半,也不是先送件的優先,是兩邊都拿不到這一格。

這對離婚後共同行使親權、或者分居中的兩個家庭特別重要:如果雙方都想用同一個孩子加分,又談不攏,結果是兩邊的分數都少了那一格。要用這一格,先把「今年由誰申請」講定。

另外,住宅補貼本來就規定同一家庭以一人提出申請為限,而且同一年度四種只能擇一 —— 這一條處理的是「不同家庭、同一個孩子」的情形,兩件事不要混。

所得與財產:所得那道門與自建自購相同,動產那一格算法不同

所得與財產標準寫在《住宅補貼對象一定所得及財產標準》,修繕與自建自購一起走第五條,租金補貼走第六條。

所得那一道兩者相同:家庭年所得要低於百分之五十分位點家庭之平均所得,而且所得總額按家庭成員人數平均分配後,每人每月不超過最低生活費三點五倍。兩個條件要同時成立。

動產那一格則分開寫。自建自購的動產限額直接寫在附表裡;修繕與簡易修繕這一支是用倍數定義的 —— 動產限額應低於中央、直轄市社政主管機關於計畫年度公告的中低收入戶家庭財產動產金額的二倍,倍數本身寫在條文裡。

不動產那一格兩者相同,而且有不予採計的例外:原住民保留地及道路用地的土地價值,以及這次申請補貼的那一戶住宅及其基地。也就是說,要修的那間房子本身不會把你自己卡掉。

最後一件與金額有關的事:條文上的三萬元與八十萬元是中央基準。直轄市、縣(市)主管機關得衡酌財政狀況以此為上限自訂補貼金額;訂得比中央高的要報中央備查,而且增加的部分由地方政府負擔。所以實際數字要看受理縣市當年度的公告。